全委服务

　　1、基础要求  

　　（1）对业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等实行计算机管理。  

　　（2）小区设有“服务中心”，实行24小时物业服务接待，公示服务联系电话。适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，保证每年与50%以上业户作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95%。  

　　（3）建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。  

　　（4）适应业主需求，组织、配合社区开展文化活动。  

　　（5）建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费用的收支状况。 

　　（6）按规定管理、使用专项维修资金。  

　　2、房屋管理   

　　（1）按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。  

　　（2）房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，整齐有序。  

　　（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。  

　　（4）空调安装统一有序，支架无锈蚀。  

　　（5）阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。  

　　（6）无超出设计或统一设臵以外的防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。  

　　（7）房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料、日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝止，并报告有关部门。  

　　（8）小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。  

　　 3、设施设备维修养护   

　　（1）共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。  

　　（2）实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场。维修回访率达到90%以上。  

　　（3）水、电、电梯、消防、监控等设备运行管理人员技能熟练，严格执行操作规程。定期进行消防演练，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。  

　　（4）道路、停车场平整通畅，交通标志规范、齐全。  

　　（5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在98%以上，按规定时间定时开关。 

　　（6）维修养护制度健全，并在工作场所明示。工作标准及岗位责任制明确，执行良好。  

　　（7）对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。  

　　（8）办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险。  

　　（9）各设备场所卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。  

　　（10）各设备场所、公共场所、场地，具有危及人身安全隐患处要有明显标志和防范措施。  

　　（11）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。   

　　4、公共秩序维护  

　　（1）小区主出入口24小时值班。  

　　（2）对小区重点部位按合同约定巡查。  

　　（3）中央监控室对小区实施24小时监控，监控员不得离岗。  

　　（4）对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设臵安全防范警示设施和标志。  

　　（5）对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。  

　　（6）对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。  

　　（7）对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。   

　　（8） 消防设施符合公安消防部门的要求，标明防火疏散通道。  

　　 5、卫生保洁服务  

　　（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。  

　　（2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两周擦拭一次。  

　　（3）及时清扫积水、积雪。  

　　（4）清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。  

　　（5） 根据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进行分类收集。  

　　（6） 垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。  

　　（7）设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。 

　　（8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。  

　　（9）对小区内公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保证排放雨水、污水管道的畅通。  

　　（10）对小区内的雨水、污水井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证雨水、污水井通畅。  

　　（11）禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，并报告有关部门，协助有关部门进行处理。  

　　（12）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。   

　　6、绿化管理及养护  

　　（1）有绿化专业人员，管理制度落实。  

　　（2）小区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑配臵得当，小区内绿化率达到规划设计要求。  

　　（3）花草树木无枯死，发现的死树，应在一周内清除，并适时补种。  

　　（4）绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无枯枝烂叶及杂物，当天清除修剪废弃物。  

　　（5）造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。   

　　（6）根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土，花草树木长势良好。   

　　（7）及时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。  

　　（8）绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。  

　　二、办公大厦物业服务  

　　（一）房屋维修管理服务  

　　1、房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统一。  

　　2、房屋主体、结构完好，建筑质量合格率98%以上  

　　3、提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。  

　　4、房屋维修若涉及建筑主体结构、设备主系统、大厦整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。  

　　5、房屋紧急维修当时通知即刻维修，其它维修2小时内完成。维修及时率达98%，合格率达100%，险情排除及时率达100%，并有详细维修记录。  

　　6、房屋门牌号码清楚并公示于明显位置，设有引路方向平面图及标志。  

　　7、房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。  

　　（二）公用设备管理服务  

　　1、公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时查阅。  

　　2、各专业、工种有严格的操作规程，技术人员、维修操作人员经过专业培训，特种专业持证上岗，符合上岗要求。  

　　3、设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。  

　　4、电力供应若无特别情况，须24小时保障足够供应，电压波动在国家允许范围内。  

　　5、生活用水(高压水泵、水池及相关设施、设备)有严密的管理措施及相应的消毒措施，有卫生许可证和操作人员健康许可证，水质符合国家标准。  

　　6、保证电梯正常运行，电梯轿厢清洁卫生，通风、照明良好。紧急按纽及对讲设备正常。电梯内有明显操作指示、禁烟指示及其它辅助指示标志。  

　　7、电梯有专业人员维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。按国家规定定期检测。  

　　8、集中供暖按国家规定的时间进行。运行期间遵守各项规章制度，保证运行正常，并有运行记录。  

　　9、所有公用设备定期养护、清洁，做到外观整洁、内部完好。  

　　（三）公用设施管理服务  

　　1、公共配套服务设施完好，并按原设计用途充分使用、维护、定期清洁。  

　　2、公共水牌箱及各区域、各细部点位水牌统一配置完善。  

　　3、配套服务网点牌匾美观整齐、管理有序。  

　　4、公共照明设备设施齐全，运行正常、维修更换及时。  

　　5、道路畅通，无占用或另做它用，路面平整，无缺损。  

　　6、污水排放畅通，排水沟道无积水、无异味。  

　　7、有明显危险部位警告标志，有完整的防范措施。  

　　8、公用设施维护做到提前通知、现场警示，并提供足够防范措施。  

　　（四）绿化服务管理  

　　1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木配臵得当，协调美观。  

　　2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪。  

　　3、所有盆栽保证外观整洁，无泥尘，无异味及有害物质、害虫，盆栽底部有接水盘。接水盘同盆栽外盆色调一致、美观。  

　　（五）环境卫生管理  

　　1、公共地方有明显禁烟指示、标志。在适当的部位有供吸烟人士专用之烟盂。  

　　2、环卫设施完善，设有垃圾箱、垃圾房等保洁设施。所有保洁设施外观整洁，标志统一,内部无异味。  

　　3、实行垃圾袋装处理，按时定量清理，所有垃圾有指定放臵位臵，垃圾回收箱按垃圾类别有明显区分标志。  

　　4、室内楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，玻璃明亮。设备间干净整洁，通风照明良好。  

　　5、室外道路、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋等杂物或其它废弃物。  

　　6、雪后及时扫净道路路面积雪，雨后及时清理积水及污染、淤积。  

　　7、无违法、违章临时建筑及搭盖物。  

　　8、无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。  

　　9、公用场地定期清洁，地面、立面、天花无污染现象。  

　　10、所有地面、墙面提供有针对性处理保养、清洁服务，保持整洁、美观。处理、保养程序完善，步骤清晰，符合相关操作标准；对大堂、电梯厅地面定期进行打蜡抛光等处理，保证表面平整、洁净，无明显残留。  

　　（六）秩序维护管理  

　　1、物业管理范围内实行24小时保安值班巡逻制度，对所有公共区域进行不间断监控，对外来人员进行来访登记。对安全重要部位及重点防护部分进行有效巡视及保护，充分发挥人防、技防相结合之安保措施。  

　　2、高度危险品禁止进入物业红线范围内，日常工作中需使用的易燃、易爆品在物业内的存量不应超过一次工作的消耗量，且进出大厦有严格管理程序，进出时间、路线均有详细管理规定及记录，并有相应应急措施。  

　　3、所有工作人员在工作期间均着统一制服及工牌，在管理及服务工作中做到礼貌、周到。  

　　4、安保人员值勤有明显标志，熟悉大厦情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项安保措施落实。  

　　（七）停车场及车辆停放管理  

　　停车场车辆进出有严格的管理控制系统，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。  

　　（八）消防配套管理  

　　1、消防系统标志明显，设备完好，消防设施使用方便，保证可随时启用。  

　　2、配备专职或兼职消防管理人员，定期进行消防培训和演习，确保所有人员的消防安全。  

　　3、消防通道畅通无阻，并有明显导向指示及足够照明。  

　　4、所有消防设施、设备、辅件必须符合大连市之消防规范。  

　　5、消防设备设施保证正常使用，定期进行检测，并有运行检查记录。